En Chile, comprar una vivienda con crédito suele exigir tener ahorrado cerca del 20 % de su valor, el llamado pie. Ese porcentaje no figura como prohibición en ninguna ley, pero se ha convertido en la principal barrera de entrada para muchas familias, y ahora está en el centro de una discusión entre el gremio de la construcción, la banca y la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), el regulador del sistema. Te explicamos qué se debate, qué está confirmado y qué sigue siendo solo una propuesta.
Por qué casi siempre te piden el 20 %
Cada vez que un banco presta dinero, la regulación le obliga a apartar una reserva para cubrir posibles impagos: son las provisiones. En los créditos hipotecarios para vivienda, la CMF aplica un método estándar que calcula esa reserva a partir de dos factores: los atrasos del deudor y la relación entre el monto prestado y el valor de la propiedad que queda en garantía.
La lógica es sencilla: cuanto menos dinero propio pone el comprador, mayor es la pérdida potencial para el banco si deja de pagar y la vivienda tiene que venderse. Por eso, un crédito que financia el 90 % de la propiedad obliga a la entidad a reservar bastante más que uno que cubre el 80 %. Ese costo adicional hace que los bancos ofrezcan pocas operaciones con pie reducido o que las encarezcan.
Qué pide la construcción y qué responde la banca
El tema volvió a la agenda en un seminario de la Universidad de los Andes dedicado al nuevo fondo estatal para la vivienda. Allí, Pablo Portales, presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), planteó que las medidas del Gobierno deberían ir acompañadas de cambios en las normas prudenciales de la CMF, de modo que acceder a un crédito con un pie del 10 % sea viable y no se necesite forzosamente el 20 %. Su argumento es que por ese tramo adicional los bancos deben provisionar mucho más.
Desde la banca, Fernando Larraín, ejecutivo de Santander Chile, puso el acento en otro punto: a su juicio el problema de fondo no son las tasas de interés, sino el precio de las viviendas y la dificultad para reunir el ahorro inicial. Como ilustración, señaló que una vivienda que en 2010 costaba 2.000 UF hoy rondaría las 4.100 UF.
La CMF, por su parte, no ha anunciado ningún cambio definitivo. Su presidenta indicó a fines de agosto, en un encuentro organizado por la propia CChC, que el organismo está recalibrando los parámetros con los que mide el riesgo hipotecario, definidos tras la crisis financiera de 2009, y que podría haber ajustes este año si los resultados lo justifican. Hasta que exista una norma publicada, las condiciones actuales siguen vigentes.
Fonavi y AVV: lo que propone el proyecto de ley
La discusión se cruza con el proyecto de reforma al mercado de capitales y financiamiento de la casa propia que el Gobierno envió al Congreso en septiembre de 2026. Según el informe financiero de la Dirección de Presupuestos, la iniciativa contempla dos instrumentos:
- Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi). Sería administrado por el Banco del Estado y fiscalizado por la CMF. No prestaría directamente a las personas: compraría créditos hipotecarios originados por bancos y otras entidades, para viviendas de hasta 6.000 UF y con prioridad para la primera vivienda. El Fisco podría aportar hasta 2.000 millones de dólares en un plazo de 36 meses, con un aporte inicial de 500 millones. Las entidades que originen los créditos asumirían una primera parte de las pérdidas, a modo de deducible.
- Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV). Una cuenta destinada exclusivamente a reunir el pie de la primera vivienda. Quien acredite al menos 30 meses de ahorro y haya juntado el 7 % del valor de la propiedad recibiría del Estado un 3 % adicional, hasta completar un pie del 10 %. Aplicaría a viviendas nuevas o usadas de hasta 6.000 UF y sería un beneficio único por persona.
Aquí aparece la conexión con el debate: un pie del 10 % solo sirve si los bancos están dispuestos a financiar el 90 % restante, y eso depende en buena medida de cuánto les cueste en provisiones. En el mismo seminario, el representante de la banca advirtió además que el diseño del deducible será determinante para que las entidades tengan incentivos a prestar.
Conviene recordar que se trata de un proyecto en trámite: los montos, plazos y requisitos pueden cambiar durante la discusión legislativa.
Si estás pensando en comprar en Chile
- No tomes decisiones contando con un pie del 10 %: hoy no es la condición general del mercado y ningún cambio está aprobado.
- Sigue ahorrando. Un pie mayor reduce la deuda, los intereses totales y, con frecuencia, mejora la tasa que te ofrecen.
- Compara el costo total del crédito, no solo el dividendo mensual. La CMF explica en qué fijarte al cotizar un crédito hipotecario.
- Recuerda que financiar un porcentaje más alto implica un dividendo mayor y más exposición si tus ingresos caen o la propiedad pierde valor.
Lo que este debate enseña en cualquier país
La entrada mínima que te pide un banco rara vez es un capricho comercial. En casi todos los sistemas financieros, las reglas de capital y de reservas hacen más caros los préstamos que cubren una proporción alta del valor de la vivienda, y por eso los límites habituales se parecen de un país a otro. Cuando un regulador mueve esos parámetros, cambia el acceso al crédito, pero también el riesgo que asumen los bancos y las familias.
La lección práctica vale en Santiago, en Lima o en Madrid: facilitar la entrada puede acercar la compra, pero no abarata la vivienda ni sustituye el ahorro propio. Un pie más bajo es una deuda más grande, y la decisión sensata sigue siendo calcular si la cuota cabe con holgura en tu presupuesto.