Antes de visitar viviendas conviene hacerse una pregunta menos emocionante pero más útil: ¿cuánto dinero me prestaría un banco con lo que gano? La respuesta no depende de un único número. Las entidades cruzan tus ingresos con tus deudas, con el valor de la propiedad y con las condiciones del préstamo, y el monto final es el menor de los que resultan de esos cálculos. Entender cómo lo hacen te permite estimar tu presupuesto con realismo.
Los dos límites que definen el monto
En casi todos los países, el crédito hipotecario se topa con dos fronteras distintas:
- El límite por ingresos. El banco calcula qué parte de lo que ganas cada mes se iría en pagar deudas. Si la cuota supera cierta proporción, reduce el monto o rechaza la solicitud.
- El límite por el valor de la vivienda. Las entidades financian solo una parte del valor de tasación; el resto debes ponerlo tú como entrada, enganche, pie o cuota inicial, según cómo se llame en tu país.
Los porcentajes exactos cambian según el país, la entidad y tu perfil. Como referencia, el Banco de España explica en sus consejos para firmar una primera hipoteca que las entidades suelen estimar que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de los ingresos de una persona y que no acostumbran a conceder más del 80 % del valor de tasación de la vivienda. En otros mercados las cifras son parecidas, aunque pueden ser más estrictas o más flexibles.
De la cuota al préstamo: un ejemplo
El cálculo se hace al revés de lo que parece: primero se fija la cuota que puedes pagar y después se averigua qué préstamo corresponde a esa cuota. Imagina ingresos netos de 2.000 unidades de tu moneda al mes, sin otras deudas, y un banco que acepta destinar el 30 % a la hipoteca. Tu cuota máxima sería de 600.
Cuánto dinero se puede pedir con esa cuota depende del plazo y del interés. Con el sistema de cuotas fijas, el más habitual, el resultado aproximado sería:
- A 25 años con un interés del 5 % anual: unos 102.600.
- A 25 años con un interés del 8 % anual: unos 77.700.
- A 15 años con un interés del 5 % anual: unos 75.900.
La misma persona, con los mismos ingresos, puede acceder a montos muy distintos. Por eso el monto que te aprueban en un país con tasas altas no se parece al de otro con tasas bajas, aunque el sueldo sea equivalente.
Qué más revisa el banco
Los ingresos son el punto de partida, no el único criterio. En el análisis de solvencia también pesan:
- Tus otras deudas. Las cuotas del auto, de préstamos personales o de tarjetas se suman a la futura hipoteca. Si ya destinas el 15 % de tus ingresos a otros créditos, queda menos margen para la vivienda.
- La estabilidad de tus ingresos. El tipo de contrato, la antigüedad laboral y la trayectoria profesional influyen. A quienes trabajan por cuenta propia se les suele pedir un historial más largo de ingresos demostrables.
- Tu historial crediticio. Los atrasos registrados pueden encarecer el préstamo o impedirlo.
- Tu edad y el plazo. Muchas entidades limitan la edad a la que debes terminar de pagar, lo que acorta el plazo disponible.
- Si hay más de un titular. Al solicitar el crédito con otra persona se suman los ingresos, pero también las deudas de ambos.
El dinero que necesitas además del préstamo
Que el banco te preste una cantidad no significa que puedas comprar una vivienda de ese precio sin más. Tendrás que aportar con tus ahorros la parte que no se financia y, además, cubrir los gastos de la operación: impuestos, notaría o escrituración, registro, tasación y seguros, que varían mucho de un país a otro.
En el ejemplo anterior, si el banco financia como máximo el 80 % y tú puedes pedir 102.600, el precio de la vivienda a tu alcance rondaría los 128.000, siempre que tengas ahorrados los cerca de 25.600 restantes más los gastos. Si tus ahorros son menores, el límite real lo pondrán ellos y no tus ingresos.
Cómo estimar tu propio número
- Suma tus ingresos netos mensuales estables, los que puedes demostrar con documentos.
- Resta las cuotas de las deudas que ya pagas.
- Calcula el 30 % de tus ingresos y descuenta esas cuotas: lo que queda es una cuota hipotecaria prudente.
- Usa un simulador oficial para convertir esa cuota en un monto, probando distintos plazos y tasas. El Banco de España ofrece un simulador de préstamo hipotecario y la Comisión para el Mercado Financiero de Chile tiene otro con datos de ese país; busca el equivalente del regulador o del banco central donde vives.
- Compara el resultado con tus ahorros para la entrada y los gastos.
- Repite el cálculo con una tasa más alta, sobre todo si el crédito es de interés variable, para comprobar que la cuota seguiría siendo manejable.
Lo que te prestan y lo que te conviene pedir
El máximo que un banco está dispuesto a darte es una medida de su riesgo, no de tu tranquilidad. Una cuota que cabe justa en el presupuesto de hoy puede volverse pesada si llega un hijo, cambia tu empleo o suben los intereses. Dejar un margen, mantener un fondo para imprevistos después de pagar la entrada y elegir un plazo que puedas sostener suele ser mejor decisión que endeudarte hasta el límite. Haz tus cuentas antes de ir al banco: llegarás con una cifra propia y no solo con la que te ofrezcan.