Financiamento Imobiliário: tudo o que você precisa saber

O “sonho da casa própria” é muito valorizado entre os brasileiros, simbolizando independência financeira, patrimônio e segurança. Uma pesquisa encomendada pela startup QuintoAndar ao Instituto Datafolha em fevereiro de 2022 confirmou isso: 87% dos 3.186 entrevistados desejam ter uma residência em seu nome. O financiamento imobiliário surge como uma alternativa para tornar esse sonho possível.

No entanto, comprar um imóvel não é simples. Imóveis são bens complexos que exigem conhecimento técnico para avaliação e paciência para lidar com a burocracia. Além disso, os valores envolvidos são altos, frequentemente mais do que a maioria da população pode pagar à vista.

Consequentemente, muitos brasileiros recorrem aos bancos para obter financiamento imobiliário e adquirir sua casa. No ano passado, o financiamento imobiliário alcançou R$ 255 bilhões, um recorde na série histórica da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Mais de 80% desse valor (R$ 205,4 bilhões) foi financiado através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, que destinou R$ 164,8 bilhões para a compra de imóveis, um aumento de 75% em relação a 2020. O restante (R$ 40,6 bilhões) financiou a construção civil, representando um crescimento de 35% no mesmo período.

O que é financiamento imobiliário?

O empréstimo imobiliário é destinado exclusivamente à compra de imóveis residenciais ou comerciais, seja um imóvel novo ou usado, construção ou reforma. 

Quando o consumidor não possui o valor total para a aquisição, ele pode recorrer a uma instituição financeira para obter crédito. O pagamento é feito em parcelas acrescidas de juros e correção monetária. Este tipo de financiamento oferece as taxas mais baixas do mercado e pode ter um prazo de quitação de até 35 anos.

Geralmente, é possível encontrar opções de crédito imobiliário que financiam até 90% do valor do imóvel, seja ele novo, usado, comprado na planta ou em construção. Por exemplo, para um apartamento de R$ 200 mil, pode-se dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar os R$ 180 mil restantes, pagando em até 35 anos.

No Brasil, os recursos para este tipo de empréstimo vêm de fontes como a Caderneta de Poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), além da emissão de títulos como letras de crédito imobiliário (LCIs), certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e cédulas de crédito imobiliário (CCIs).

Quando o financiamento imobiliário foi criado?

O financiamento imobiliário, como o conhecemos hoje, é relativamente recente no Brasil. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em 1964 para suprir a falta de crédito habitacional diante da rápida urbanização do país. Essa atividade é regulada pelo Banco Central (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).

O SFH possui limites estabelecidos pelo governo federal, incluindo o valor máximo do imóvel que pode ser financiado, as taxas de juros e o comprometimento da renda do comprador. Em 1997, a Lei 5.514 criou o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que opera sem essas restrições.

Como conseguir financiamento imobiliário?

De modo geral, para obter um financiamento imobiliário, é necessário ter 18 anos ou mais, demonstrar renda suficiente para arcar com as parcelas e estar com o Cadastro de Pessoa Física (CPF) regularizado. 

Muitas vezes, o CPF pode estar negativado sem que o consumidor saiba, por isso é importante verificar se o nome está limpo em órgãos de proteção ao crédito, como Serasa e SPC.

Uma dica útil é fazer o Cadastro Positivo oferecido por esses órgãos. O Cadastro Positivo reúne informações sobre o cumprimento de pagamentos de créditos contratados, como empréstimos, financiamentos e crediários. 

O pagamento de contas de consumo, como água, luz e internet, também é registrado, ajudando a demonstrar que o consumidor é um bom pagador e aumentando as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

Qual é o prazo para liberação de um financiamento imobiliário?

O processo de liberação de um financiamento imobiliário geralmente leva cerca de 40 dias, de acordo com a Abecip. Portanto, é importante começar a pesquisar as instituições financeiras simultaneamente à busca pelo imóvel, ou até mesmo antes, para ter tempo de encontrar aquelas que oferecem as melhores taxas e condições.

Optar por uma instituição financeira onde o cliente já possui conta pode trazer facilidades na negociação. O banco já está familiarizado com o perfil do cliente, agilizando a análise para a concessão do financiamento. Além disso, algumas instituições oferecem condições mais vantajosas para clientes de longa data.

Para autônomos, regularizar a situação pode ser benéfico ao solicitar um financiamento. Tornar-se um microempreendedor individual (MEI), por exemplo, demonstra organização aos olhos dos bancos, o que pode aumentar as chances de aprovação do empréstimo.

Quais documentos são necessários para um financiamento?

Os documentos requeridos pelas instituições financeiras podem variar, mas, em geral, incluem além do CPF, já mencionado, o RG, carteira de trabalho, comprovantes de renda, estado civil e residência, além da declaração do imposto de renda.

É crucial também prestar atenção à situação e à documentação do imóvel e do vendedor. Qualquer pendência que possa afetar a venda do bem pode resultar na reprovação da solicitação de crédito. O banco entende que o imóvel, considerado como garantia oferecida, não é suficiente para cobrir o financiamento requerido.

Ao optar pela instituição e realizar o primeiro cadastro online, como é possível em muitos bancos, o próximo passo é montar um checklist com toda a documentação exigida para garantir que nada esteja faltando e, assim, evitar atrasos na análise. Devido à burocracia mais intensa do financiamento imobiliário em comparação a outras modalidades, é provável que o cliente precise comparecer pessoalmente ao banco para entregar os documentos.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

O Brasil apresenta dois principais modelos de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

SFH

Instituído em 1964, junto com a implementação da correção monetária, o SFH é o modelo mais antigo e possibilitou o financiamento de longo prazo no país, sendo fundamental para o mercado habitacional. Os recursos do SFH provêm da caderneta de poupança e do FGTS, e suas características e limitações são bem definidas:

• Valor do imóvel limitado a até R$ 1,5 milhão.
• O crédito concedido cobre no máximo 80% do valor do imóvel.
• As prestações não devem exceder 30% da renda do consumidor.
• Taxa máxima de juros fixada em 12%.

O imóvel deve estar registrado em cartório, ser residencial e urbano, novo ou usado, além de estar localizado na mesma região em que o consumidor mora ou trabalha há pelo menos um ano:

• O imóvel escolhido não pode ter sido adquirido com o FGTS nos três anos anteriores.
• O consumidor pode usar parte do saldo do FGTS para pagamento do imóvel, desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido.
• O prazo máximo para quitação é de 35 anos.

SFI

Criado em 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi estabelecido para suprir as lacunas do SFH, oferecendo maior flexibilidade nas regras:

• Essa modalidade utiliza recursos provenientes de grandes instituições e investidores.
• O valor do imóvel pode ultrapassar o teto permitido pelo SFH, ou seja, acima de R$ 1,5 milhão, e o financiamento pode chegar a até 90% do valor total.
• A taxa de juros é variável.
• O comprador pode ser pessoa física ou jurídica.
• O valor mensal não é limitado por um percentual da renda.
• Ao contrário do SFH, o SFI permite o financiamento de imóveis não residenciais, e mesmo quem já possui um em seu nome pode solicitar crédito para aquisição de outro.
• Desde agosto do ano passado, é possível utilizar o FGTS para reduzir o saldo devedor do imóvel (também do primeiro a ser adquirido) ou para abater até 80% da prestação em 12 meses.
• O prazo para pagamento do crédito também é de até 35 anos.

Financiamento direto com a construtora

Também é possível financiar o imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora, especialmente quando se trata de casas ou apartamentos vendidos na planta ou durante a construção.

Nesse cenário, a construtora geralmente entrega as chaves quando o consumidor já pagou entre 30% e 40% do valor do imóvel. O restante pode ser financiado pelos modelos mencionados anteriormente, seja por meio de uma instituição financeira ou diretamente com a empresa responsável pela obra.

Nesse tipo de financiamento, os prazos para quitação costumam ser mais curtos, resultando em parcelas mais elevadas. No entanto, é uma alternativa viável para aqueles que não conseguem obter crédito bancário.

Qual a melhor taxa de financiamento imobiliário?

Dentre os cinco principais bancos do Brasil, geralmente, são os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal, que oferecem as melhores taxas.

As taxas podem variar de acordo com a conjuntura econômica do país e a taxa básica de juros, a Selic, mas também podem ser influenciadas por um relacionamento de longo prazo entre o cliente e a instituição. Portanto, é crucial realizar uma pesquisa comparativa das taxas em pelo menos duas instituições diferentes.

Como calcular a amortização

Existem três principais modelos matemáticos utilizados pelas instituições financeiras na amortização da dívida, e o cliente pode negociar com o banco qual modelo adotar. Aqui estão os principais pontos de cada um:

SAC (Sistema de Amortização Constante):

No SAC, há um valor fixo descontado da dívida total, ou seja, amortizado. Por exemplo, em um financiamento de R$ 200 mil, em 200 meses, pode-se ter uma amortização constante de R$ 1 mil mensalmente. O restante da prestação vai para o pagamento dos juros, que também é calculado sempre em relação ao total devido. Os financiamentos feitos com base no SAC costumam ter parcelas mais altas no início, mas o saldo devedor cai mais rapidamente porque a amortização é mais agressiva, diminuindo também o valor mensal.

Tabela Price:

Assim como o SAC, a Tabela Price reduz o saldo devedor a cada parcela, diminuindo a incidência de juros. No modelo original da Tabela Price, as parcelas teriam valor fixo, da primeira à última. Com a inflação brasileira, o sistema se adaptou, e as prestações sofrem alguma correção monetária. A maior parte da parcela é composta por juros. Com o aumento da amortização, o percentual destinado aos juros cai ao longo do tempo, mas o valor da parcela permanece constante.

Sacre (Sistema de Amortização Crescente):

O Sacre é praticamente um misto de SAC e Tabela Price. Ele mescla a constância das parcelas Price com a queda do valor das parcelas do SAC, que acontece de período em período. Com parcelas iniciais mais altas, o montante destinado à amortização cresce constantemente, e, dessa forma, o valor destinado aos juros diminui.

Quais são os processos envolvidos em um financiamento imobiliário?

Para obter um financiamento imobiliário, o cliente passa por diversas etapas:

1. Análise de crédito:

Nesta fase, o cliente tem em mente o valor que deseja investir em um imóvel e conhece os detalhes sobre o montante necessário a ser obtido no banco, bem como o valor das prestações que cabem em seu orçamento. Com essas informações, a instituição financeira analisa a renda, o perfil e outros detalhes para determinar se é seguro conceder o financiamento. Essa análise costuma levar cerca de uma semana, enquanto a liberação do financiamento ocorre, em média, em 40 dias.

2. Escolha do imóvel:

Geralmente, o cliente que busca um financiamento já iniciou a busca pelo imóvel desejado. Assim que obtém a pré-aprovação do crédito, pode tomar a decisão sobre qual imóvel adquirir. É recomendável ter mais de uma opção para eventualidades, como problemas na documentação ou no valor liberado.

3. Inspeção do imóvel:

Após a escolha, a instituição financeira envia um engenheiro para realizar uma vistoria e verificar se o imóvel atende aos padrões de qualidade esperados e se o preço está adequado ao mercado. Essa avaliação é um serviço pago e pode ser realizada presencialmente ou, em parte, online.

4. Análise jurídica:

O banco realiza uma minuciosa análise de toda a documentação, incluindo informações do vendedor. Nesta fase, podem ser solicitados documentos adicionais.

5. Elaboração do contrato:

Se tudo estiver correto, o banco procede com a elaboração do contrato, que será assinado pelas partes envolvidas.

6. Registro:

O último passo é registrar o imóvel em um cartório. Isso envolve taxas, e o cartório pode exigir o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. Com o registro concluído, o cliente apresenta a documentação ao banco, que finaliza a análise e libera o valor para pagamento. Neste momento, a compra da casa própria é concretizada.

Entrada e garantias

Se o financiamento for aprovado, a instituição libera o valor e o consumidor inicia o pagamento das parcelas.

Entrada:

Em geral, é solicitada uma entrada de 20% do valor do imóvel no financiamento, embora o tomador do empréstimo possa optar por oferecer mais. Especialistas recomendam pagar o máximo possível de entrada, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor. Quanto menor a dívida inicial, menor será o montante de juros a ser pago.

Garantias:

O próprio imóvel financiado é utilizado como garantia da operação. Isso pode ser realizado por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. Esta última modalidade é amplamente adotada pelas instituições financeiras, pois o bem fica vinculado ao credor até a quitação do empréstimo, facilitando sua retomada em caso de inadimplência.

De acordo com o Banco Central, também podem ser oferecidos como garantia outros imóveis do tomador do empréstimo, de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição credora pode exigir garantias adicionais.

Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), sugere negociar com o banco o desconto das prestações diretamente do salário, similar a um empréstimo consignado. Isso pode contribuir para a redução dos juros.

Como calcular as prestações do imóvel?

O cálculo das prestações de um financiamento imobiliário é determinado pelo contrato estabelecido entre o cliente e a instituição financeira, bem como pelo sistema de amortização adotado (veja detalhes abaixo).

Cada prestação compreende uma parte destinada à amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, às vezes, uma taxa de administração de contrato. Geralmente, as prestações e o saldo devedor são corrigidos pela Taxa Referencial (TR), mas também existem opções com correção pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.

Nos financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), é permitida a cobrança de uma tarifa mensal de administração, limitada a no máximo R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e cobrem riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).

Outros Custos:

Além dos juros e da amortização, o financiamento imobiliário possui um Custo Efetivo Total (CET), que engloba seguros, taxa de avaliação e, no caso do SFH, a taxa de administração de R$ 25,00 por mês. O banco deve esclarecer ao cliente todas as tarifas cobradas.

Outros custos adicionais são aplicados, como a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Esses gastos podem ser significativos.

O ITBI varia conforme o município e pode atingir até 3% de alíquota. O laudo de avaliação e o registro em cartório variam conforme o valor do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, as avaliações e registros seguem tabelas específicas.

É importante destacar que, de acordo com o Banco Central, o banco pode sugerir a contratação de outro produto financeiro para oferecer um financiamento mais vantajoso, mas não pode condicionar essa contratação à liberação do crédito, apenas a eventuais benefícios.

É possível antecipar parcelas de um financiamento imobiliário?

Sim, isso é possível e tem como consequência diminuir o prazo originalmente acertado com a instituição financeira. Há bancos que oferecem essa opção online, na página onde o consumidor acompanha a evolução da sua amortização. É preciso lembrar que existe a possibilidade de abater do valor das parcelas ou diminuir o número de parcelas (nesse caso, a prestação não diminui, e sim, o tempo).

Quem fez financiamento pelo SFH tem saldo no FGTS, pode usá-lo para abater parcelas. É permitido usar o FGTS para quitar até 80% das 12 primeiras parcelas ou das que já venceram, desde que não tenha mais de três atrasadas. A utilização do fundo de garantia do trabalhador segue ainda algumas outras regras, como ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime  do FGTS e não ter nenhum outro financiamento em aberto pelo SFH.  

Como transferir financiamento imobiliário?

O processo inicia com a obtenção da aprovação da transferência pelo credor, ou seja, o banco que concedeu o financiamento inicialmente. De maneira semelhante ao processo de concessão de crédito inicial, a instituição financeira conduz uma nova análise da pessoa que assumirá o débito. São considerados fatores como renda mensal, histórico de pagamentos anteriores, entre outros aspectos.

Se o banco aprovar a transferência, a operação de crédito é praticamente reiniciada, e o novo detentor do financiamento passa a assumir o pagamento das parcelas.

Como fazer a portabilidade?

Para efetuar a portabilidade, o consumidor deve seguir os seguintes passos:

• Ter em mãos uma cópia do contrato atual e informações sobre o saldo devedor.
• Acessar os sites de outros bancos e simular o financiamento para receber propostas e avaliar qual é a melhor.
• Entrar em contato com o banco que ofereceu a melhor oferta.
• Após acertar os detalhes e definir a proposta, é necessário solicitar a portabilidade ao banco que detém o contrato atual. Esse banco faz o pedido de portabilidade à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP), uma associação sem fins lucrativos que facilita a troca entre os bancos.
• Após o registro na CIP, o banco tem cinco dias úteis para oferecer uma contraproposta. Se não aceitar, o cliente pode finalizar o processo e optar pela mudança.

O que acontece se não pagar o financiamento imobiliário?

Se o financiamento imobiliário não for pago, as consequências variam de acordo com o tipo de garantia firmada. Na hipoteca, o devedor pode ser cobrado judicialmente pelo banco. Já na alienação fiduciária, o banco pode levar o imóvel a leilão.

Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário?

Qualquer pessoa que preencha os requisitos para um financiamento pode realizá-lo, mas é importante considerar que se trata de um compromisso de longo prazo, com prazos que variam de 10 a 35 anos, dependendo do banco.

Além disso, parte da renda mensal será comprometida por muito tempo.

Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel

O financiamento imobiliário é considerado uma “boa dívida” por muitos planejadores financeiros, pois representa uma oportunidade de aumento de patrimônio.

No entanto, é crucial que as parcelas sejam acessíveis ao interessado, pois o não pagamento pode levar à perda do imóvel em um leilão. A análise detalhada da documentação do bem e dos seguros obrigatórios fornece uma camada adicional de segurança.

O prazo longo pode ser tanto uma vantagem quanto uma desvantagem, pois viabiliza a compra parcelada, mas também aumenta o custo total de propriedade devido aos juros e outros custos associados ao financiamento.

Tabela comparativa das principais linhas de crédito para financiamento imobiliário:

Dicas para conseguir o financiamento imobiliário:

• Melhore o seu score de crédito: Mantenha as suas contas em dia para ter um bom score de crédito, o que aumenta as chances de aprovação do financiamento e possibilita a obtenção de taxas de juros mais baixas.
• Faça uma boa entrada: Quanto maior a entrada do imóvel, menor será o valor financiado e, consequentemente, o valor das parcelas mensais.
• Junte a documentação necessária: Organize todos os documentos solicitados pelo banco com antecedência para agilizar o processo de análise de crédito.
• Negocie as taxas de juros: Converse com o gerente do banco e negocie as taxas de juros para conseguir as melhores condições possíveis.
• Busque por programas governamentais: Programas como o Minha Casa Minha Vida oferecem taxas de juros subsidiadas e facilitam o financiamento para famílias de baixa e média renda.

Conclusão

O financiamento imobiliário é uma excelente alternativa para conquistar o sonho da casa própria. Ao planejar adequadamente, escolher a linha de crédito ideal e ter disciplina financeira, você poderá realizar esse importante objetivo.