Regras de cobrança do aluguel mudam no estado: cobrança não pode passar de 30% da renda
As regras de cobrança do aluguel para quem utiliza programas sociais passou a ser mais flexível, já que se trata de pessoas de baixa renda.
O aluguel social representa uma estratégia adotada por diversas administrações públicas com o objetivo de garantir moradia digna à população de baixa renda em grandes centros urbanos. Por meio desse instrumento, famílias com rendimentos limitados têm acesso a unidades habitacionais mais em conta.
Em São Paulo, esse modelo integra o programa habitacional que envolve a concessão de incentivos fiscais e urbanísticos a construtoras, desde que estas direcionem parte das unidades construídas a faixas de renda previamente definidas.
Essas moradias, chamadas de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), buscam equilibrar o direito à moradia com o desenvolvimento urbano. No entanto, para garantir que esses imóveis cumpram sua função social, novas regras de controle e fiscalização surgiram.
Neste artigo, você confere:
Mudanças nas regras de cobrança do aluguel social
A Prefeitura de São Paulo estabeleceu, por decreto, um teto para o valor do aluguel nas unidades classificadas como HIS e HMP. A partir de agora, os proprietários não poderão cobrar mais que 30% da renda do locatário, assegurando que o valor do aluguel esteja de fato compatível com quem precisa.
Essa determinação se aplica a todos os imóveis construídos com subsídios públicos voltados à habitação popular, incluindo aqueles já existentes, e não apenas aos novos empreendimentos. Até então, não havia qualquer limitação formal de preços nos contratos de locação dessas unidades.
Com a nova norma em vigor, os contratos de aluguel passam a exigir cláusulas específicas que comprovem o enquadramento do locatário na faixa de renda correspondente ao imóvel. Essa medida busca evitar fraudes, como as que vinham sendo denunciadas em bairros nobres da cidade.
Lá, unidades populares vinham sendo alugadas por valores de mercado, ultrapassando os R$ 5 mil mensais. A fiscalização será intensificada, e os contratos que ultrapassarem o limite de 30% da renda do inquilino estarão sujeitos a penalidades, inclusive multas proporcionais aos benefícios fiscais.
Além da limitação no valor do aluguel, o decreto também define faixas de renda específicas para o enquadramento das unidades: famílias com renda de até três salários mínimos acessam a categoria HIS 1; entre três e seis salários, HIS 2; e entre seis e dez salários, HMP.
Por exemplo, uma família que recebe R$ 6.072 por mês (quatro salários mínimos) poderá pagar no máximo R$ 1.821,60 de aluguel. A fiscalização se estenderá também aos imóveis vazios, cujo proprietário deverá comprovar, por meio de contas de consumo, que respeita os critérios do programa.
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Qual o objetivo das mudanças na cobrança do aluguel?
O principal propósito das novas diretrizes é garantir que os imóveis destinados à habitação popular cumpram efetivamente sua função social, evitando que se transformem em ativos de alto valor voltados ao mercado especulativo.
As denúncias de uso indevido se intensificaram após a liberação de unidades populares em regiões como Vila Olímpia, Itaim-Bibi e Pinheiros, onde os preços dos aluguéis ultrapassavam os limites aceitáveis para a população de baixa renda. Com as mudanças, a prefeitura visa corrigir distorções.
Além disso, ao limitar o valor do aluguel em função da renda, a prefeitura busca reduzir o risco de endividamento das famílias de baixa renda, promovendo maior estabilidade habitacional. O comprometimento de mais de 30% da renda familiar com moradia compromete o orçamento doméstico.
Ademais, a medida também previne que investidores sem vínculo com as faixas sociais beneficiadas obtenham vantagens indevidas em empreendimentos criados justamente para atender à população mais vulnerável.
Outro ponto fundamental envolve o fortalecimento da fiscalização e da transparência. A exigência de cláusulas nos contratos, além de documentos comprobatórios sobre o uso efetivo do imóvel, impede que unidades permaneçam desocupadas ou se tornem fonte de renda paralela desvirtuada.
Proibição da locação de Airbnb
Como parte das medidas para preservar o objetivo social das moradias populares, a Prefeitura de São Paulo também proibiu o aluguel por temporada, incluindo plataformas como o Airbnb, em unidades financiadas com incentivos públicos.
O decreto considera esse tipo de locação como mera estadia temporária, incompatível com o caráter permanente e residencial das HIS e HMP. Portanto, a partir da publicação da norma, os proprietários dessas unidades não poderão mais alugar seus imóveis por curtos períodos, sob pena de punições.
Essa restrição afeta diretamente milhares de studios localizados em áreas valorizadas da cidade, como Vila Madalena, Vila Mariana e Itaim-Bibi, onde houve grande concentração de moradias populares licenciadas nos últimos anos.
Somente no Itaim, desde 2019, foram aprovadas mais de 6 mil unidades HIS e HIS 2. Contudo, muitas delas vinham sendo alugadas por meio de plataformas digitais a preços incompatíveis com as faixas de renda previstas, gerando lucros para investidores e afastando o público-alvo do programa.
Ao impedir esse tipo de exploração, a prefeitura pretende impedir que imóveis subsidiados se transformem em ativos comerciais altamente lucrativos. A medida busca garantir que o uso dessas unidades continue restrito à moradia de famílias de baixa renda.
Além disso, exige que locadores e locatários sejam corresponsáveis pelas informações prestadas no contrato, reforçando a responsabilidade legal sobre a veracidade dos dados. Com isso, a política habitacional avança para se tornar mais justa, transparente e eficaz na promoção do direito à moradia.
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